Veel gestelde vragen
Als u overweegt om een huis of een vakantiehuis in Slowakije te kopen, bent u bij ons aan het juiste adres. Het kopen van een huis is niet niks en ongetwijfeld hebt u veel vragen. Hieronder krijgt u op de meest gangbare vragen een antwoord.
Kan ik een huis op mijn eigen naam kopen in Slowakije?
Ja, als Nederlander of Belg kunt u op uw eigen naam een huis kopen in Slowakije. U hoeft dus geen besloten vennootschap op te richten. Er is wel een uitzondering, maar die geldt alleen, als u in Nederland of België woont en landbouwgrond op uw eigen naam wilt kopen. Ook in zulke gevallen hebben we echter eenvoudige oplossingen. De verwachting is, dat het vanaf medio 2014 voor iedereen zonder beperking mogelijk zal zijn om landbouwgrond te kopen.
Is het aantrekkelijk om in Slowakije een huis te kopen?
Ja.
Het blijft aantrekkelijk om in Slowakije een huis te kopen. De prijzen liggen er een stuk lager dan in Nederland en in andere landen. U koopt hier voor weinig geld een aardig huis met een grote tuin. En dat in een land met net zo warme zomers als veel Zuid-Europese landen.
Dankzij de crisis zijn de prijzen na de "boom" flink omlaag gegaan. Er is veel aanbod en de verkoop verloopt traag. Alle reden dus om goed rond te kijken en een goed bod te doen op het huis van uw keuze. Houd er wel rekening mee, dat Slowaken vaak liever hun huis niet verkopen dan dat ze iets van de prijs afdoen. Heel vermoeiend, ook voor ons:)
Zijn er aan het bezichtigen van woningen kosten verbonden?
Nee. We stellen echter gerichte bezichtigingen op prijs. Daarmee bedoel ik, dat we graag vooraf willen weten, wat uw budget is en waar u naar op zoek bent. Dit om te voorkomen, dat we voor "reisbureau" gaan spelen. We hebben helaas te vaak meegemaakt, dat iemand tegen ons zei, dat het maximum te besteden bedrag echt niet meer dan 20.000 euro was. Na 2 dagen rondrijden langs allerlei huizen kwam er niks uit. En later hoorden we dan van een concurrent, dat diezelfde persoon daar een huis van 35.000 euro had gekocht. Da's niet motiverend.
Stel, dat u via makelaardij LX Reality een huis wilt kopen in Slowakije, wat is dan de procedure?
U ziet een huis, dat u aanspreekt. Samen met u gaan we het huis bekijken. We adviseren u kritisch of het huis naar ons idee voor u geschikt is. Slowakije is namelijk geen Nederland. Het kan zijn, dat het huis in de winter onbereikbaar is als u geen jeep met vierwielaandrijving hebt. Of wellicht is er geen waterleiding en moet u een waterput laten slaan. Allemaal geen onoverkomelijke dingen voor Slowaken, maar niet zo leuk voor Nederlanders die twee keer per jaar zonder veel zorgen van hun tweede huis willen genieten.
Wanneer u besluit om het huis te kopen, stellen we in samenwerking met onze advocaat een koopovereenkomst op. Indien gewenst, zijn we u van dienst bij het afsluiten van een hypotheek bij een gerenommeerde Slowaakse bank. Ook voor buitenlanders met een regelmatig inkomen en/of een deel eigen geld is het namelijk probleemloos mogelijk om een hypotheek te krijgen. In het algemeen wordt er een aanbetaling gevraagd, die eventueel op onze derdenrekening kan worden gestort. Na de betaling van de volledige koopsom, wederom eventueel op onze derdenrekening, overhandigen we aan het kadaster een exemplaar van de koopovereenkomst met het verzoek om een nieuwe eigendomsakte af te geven op uw naam. Het kadaster geeft de nieuwe eigendomsakte binnen 30 dagen af en daarna bent u de trotse eigenaar van uw Slowaakse huis.
Hoe ziet een koopcontract eruit kan je hierzelf nog voorwaarden c.q. afspraken in laten opnemen (erfenis, verdeling bij scheiding enz).
Een koopcontract bevat de wettelijk verplichte gegevens, d.w.z. de partijen en het onderwerp van de koopovereenkomst. U kunt als echtpaar een huis bijvoorbeeld ieder voor 50% kopen. Overige voorwaarden en afspraken horen niet thuis in de koopovereenkomst. Ingeval van overlijden is het Slowaakse erfrecht van toepassing op uw huis. Stel, dat er sprake is van een echtpaar met 2 kinderen. De langstlevende was uiteraard al voor de helft eigenaar en daar komt bij overlijden van de partner 50% van het deel van de overleden partner bij. De langstlevende wordt in dat geval dus voor 75% eigenaar van het onroerende goed. De twee kinderen worden elk voor 12,5% eigenaar van het onroerende goed. Dit zijn echter vraagstukken voor een advocaat en een notaris; ze kunnen niet binnen het kader van een koopovereenkomst uitputtend behandeld worden.
Wordt er kadastraal gecheckt of de aangeven oppervlakte in overeenstemming is met het kadaster alvorens er een contract getekend word?
Dit is één van de hoofdtaken van een makelaar. In principe werkt ook in Slowakije elke makelaar op basis van een eigendomsakte en een bemiddelingsovereenkomst. Dat wil zeggen, dat de makelaar precies registreert wie de eigenaren zijn van een huis en hij vraagt alle eigenaren om toestemming om het huis in kwestie te verkopen. Onafhankelijk daarvan controleert hij via het kadaster de eigendomsakte.
In ons geval ziet u op onze website de bebouwde oppervlakte en de totale oppervlakte, zoals die op de eigendomsakte vermeld staan. Wellicht lijkt de bebouwde oppervlakte u af en toe buitengewoon groot? Dat klopt, want ook de officieel gebouwde bijgebouwen worden meegeteld (dus de schuren, stallen, enz.).
Waaruit bestaan de onontkoombare vaste lasten van een woning en kunt u hiervan een kostenindicatie geven?
Het is ondoenlijk om een algemene kostenindicatie te geven. Ik geef u echter twee voorbeelden. Ons hoofdkantoor is gevestigd in een groot pand in een kleine districtsstad. Aan gemeentelijke belastingen (gebaseerd op de grootte van het pand) betalen wij jaarlijks circa 225 euro. Daarnaast betalen we ongeveer 25 euro voor het afval per jaar. Plus we betalen natuurlijk voor gas, licht en water. In de bijdrage voor het water zit ook een bijdrage voor de riolering. Voor een grote flat in het centrum van de stad zijn de jaarlijkse kosten van de gemeentelijke belastingen een paar tientjes. Voor een gezin van 4 personen bedragen de nevenkosten in een grote flat circa 250-300 euro aan gas, licht, water, verwarming en servicekosten per maand.
Veel goedkoper wordt het, als u een huisje op het platteland koopt. De kans is groot, dat u dan bijvoorbeeld 20 euro aan gemeentelijke belastingen per jaar betaalt en nog eens 20 euro voor het afval. Als er een waterput op het erf is en er is geen riolering, maar een septictank, betaalt u niets voor het water en niets voor de riolering. U bent dan alleen wat aan gas en licht kwijt (als er al gas is).
Wie draagt zorg voor het feit dat er achteraf geen lijken uit de kast komen? Ik denk hierbij aan hypotheek op huis of grond of eventuele andere schulden die aan het perceel c.q. huis zijn verbonden?
Ook hier speelt de makelaar de belangrijkste rol. Een huis wordt altijd vrij van lasten en rechten verkocht. Dat betekent, dat de makelaar vooraf controleert, of er een pandrecht op het pand rust ten gunste van een hypotheekverstrekkende bank en of er beslagen op het pand liggen. In de praktijk komt dat nogal eens voor; wij hebben er zeer regelmatig mee te maken. Al deze lasten en beslagen worden op de eigendomsakte geregistreerd en wij zorgen ervoor, dat er contact wordt opgenomen met banken en deurwaarders om al deze zaken in goed overleg te regelen. Regelmatig maken wij gebruik van onze derdenrekening; we vragen de koper om de koopsom (of een deel ervan) op onze derdenrekening te storten. Vervolgens zien wij toe op de betaling van de beslagen; soms betalen wij die uit het voorschot van de koper. Hierdoor voorkomen we, dat een verkoper in de verleiding kan komen om de koopsom in zijn zak te steken en te verdwijnen. Juist door het regelen van dit soort zaken heeft onze makelaardij in korte tijd een zeer goede naam opgebouwd, in tegenstelling tot veel andere makelaardijen die van dit soort zaken echt geen verstand hebben. Groot voordeel is, dat mijn partner een voormalige directrice van de Tatra banka is en als zodanig zeer uitgebreide ervaring met probleemgevallen heeft.
Hoeveel provisie berekent u?
Alle prijzen die vermeld staan bij de afzonderlijke onroerende goederen, bevatten reeds een provisie voor de makelaardij voor de bemiddeling van de verkoop van het betreffende onroerende goed. De makelaardij levert voor deze provisie de volgende diensten:
- een bezichtiging van het onroerende goed
- het opstellen van de koopovereenkomst (met inbegrip van het afspreken van alle details)
- de inschrijving van de koopovereenkomst in het kadaster en de afgifte van een nieuwe eigendomsakte op naam van de nieuwe eigenaar (de koper)
Hoeveel berekent u voor aanvullende diensten?
Indien de koper extra diensten wenst in samenhang met de koop (bijvoorbeeld tolkdiensten uit Nederlands, Duits of Engels, een mondelinge of schriftelijke vertaling van de koopovereenkomst in het Nederlands, Duits of Engels, het regelen van andere formaliteiten die niet direct verband houden met de aankoopprocedure van het onroerende goed), dan berekenen we daar in het algemeen bedragen voor van 300 tot 1000 euro:
- de eerste halve dag : 300,- euro
- de eerste hele dag : 500,- euro
- de eerste anderhalve dag : 700,- euro
- de eerste twee dagen : 1.000,- euro
Hoe zit het met het overschrijven van gas, licht, water, de telefoon en de gemeentelijke belastingen?
Slowaken hoeven wij vanzelfsprekend niet te helpen met deze zaken. Voor de gemiddelde buitenlander die geen Slowaaks spreekt, is het echter lastig om zulke dingen zelf te regelen. Aangezien deze zaken vaak veel tijd kosten, brengen wij u hiervoor een vergoeding in rekening. Zie onze tarievenlijst hierboven.
Zijn verzekeringen duur en moeten we ons Slowaakse huis in Slowakije of in Nederland laten verzekeren?
Vooral de gewone verzekeringen van het type inboedelverzekering en W.A. zijn niet duur. Voor de inboedelverzekering moet u denken aan 40 euro per jaar. We hebben contacten met verschillende verzekeringsagenten die allemaal gerenommeerde verzekeringsmaatschappijen vertegenwoordigen, zoals Allianz, Kooperativa en Nationale Nederlanden. Met het oog op schadegevallen en vooral met het oog op een snelle afhandeling ervan adviseren wij om het huis in ieder geval gewoon in Slowakije verzekeren.
Is het aantrekkelijk om een hypotheek te nemen in Slowakije of is het verstandiger het huis cash te betalen?
Als u een hypotheek wilt afsluiten, kan dat. We hebben zeer goede contacten met verschillende banken, te weten Tatra banka, Slovenská sporiteľňa en VÚB. Al deze banken zijn dochterondernemingen van grote, buitenlandse banken. Gaat het om een lagere aankoopsom, dan kunt u overwegen om zo'n bedrag in één keer te betalen, als u dat kunt. Vervolgens kunt u achteraf alsnog een hypotheek op het huis nemen en met dat bedrag eventuele reparaties en/of verbouwingen financieren. De hypotheekrente bedraagt momenteel circa 3,75-4,00 %. Slowakije kent geen aftrek van hypotheekrente.
Zijn er mogelijkheden om een huisje dat in de verkoop staat voor enkele dagen te huren?
Bij ons is dit in ieder geval niet mogelijk. We willen u graag meerdere huizen laten zien en eventueel willen we u die huizen meerdere keren laten zien, maar ik kom dan terug op hetgeen ik hierboven heb geschreven. Kent u Slowakije? Weet u, wáár u wilt wonen? In een skigebied, of liever in het warme zuiden? Waar moet het huis aan voldoen? Wat is uw budget? Slowakije is simpelweg zo'n groot land in vergelijking met Nederland en onze mogelijkheden zijn ook maar beperkt, dus we moeten een idee hebben, wat u wilt, voordat we aan de slag kunnen.
Klopt het dat bij sommige huizen het meubilair is inbegrepen? Valt er eventueel iets over te nemen?
Ja, soms is het meubilair inbegrepen bij de prijs. En soms kan er iets worden overgenomen.
Wanneer gaan we naar de notaris?
In Slowakije is het niet nodig om voor het kopen van een huis naar de notaris te gaan. De enige rol van de notaris bij een koopovereenkomst is het legaliseren van de handtekening van de verkoper van het huis.
Is het mogelijk om via makelaardij LX Reality een huis te kopen dat bij een andere makelaar te koop staat? Zijn hier extra kosten aan verbonden?
Ja, wij brengen u daarvoor onze hierboven genoemde tarieven in rekening. U krijgt vooraf een offerte op maat inzake de werkzaamheden die wij voor u gaan verrichten. Als de andere makelaar echter zijn werk goed doet en u goed informeert, is er echter weinig reden om een andere makelaar in te schakelen.
Kunnen we een huis reserveren?
U ziet, dat het allemaal niet zo moeilijk is. Stel nou, dat u op onze site aan het snuffelen bent – en wellicht ook op onze hoofdsite www.lxreality.sk met ons volledige aanbod – en u ziet een huis, waarin u geïnteresseerd bent, kunt u dit huis dan reserveren? Ja en nee. Ja, als u een aanbetaling overmaakt die niet wordt terugbetaald bij latere annulering. Nee, want in principe reserveren we niets. Wie het eerst komt, die het eerst maalt, is ons devies. Zeker in onze beginfase hebben we verschillende keren huizen gereserveerd en vaak werd het dan niks. We adviseren u echter met klem om eerst naar Slowakije toe te komen en huizen en regio’s te bekijken en pas daarna een reservering te overwegen.
Kunt u ons af en toe bellen, als u nieuwe huizen in uw aanbod hebt?
Helaas zijn we niet in staat om u te attenderen op voor u geschikte huizen. Ons team is klein en we hebben zó veel werk, dat we er simpelweg niet aan toekomen om belangstellenden actief te benaderen. Graag verwijzen we iedereen naar onze websites die elke dag geactualiseerd worden. De beste manier om te weten te komen, wat ons nieuwe aanbod is, is dus om onze website www.lxreality.sk te volgen. Bij alle huizen op de site staan inmiddels interactieve kaartjes, zodat u zelf kunt bekijken, waar het betreffende huis zich bevindt.
Ik wens u veel plezier bij het surfen op onze sites en vanzelfsprekend hoop ik, dat ook u zult besluiten om – liefst via ons! – een huis in Slowakije te kopen.
Drs. Rudolf Kooijman
